Responsabilidad civil en el seguro de hogar: cómo se perita un daño al vecino

3 de noviembre de 202621 min de lectura

Peritar la responsabilidad civil de un seguro de hogar es contestar, con pruebas, a cuatro preguntas: qué causó el daño y desde dónde, quién responde de eso frente al vecino (el propietario, quien habita la vivienda o la comunidad), si ese hecho entra en la garantía de responsabilidad civil de la póliza, y cuánto cuesta reparar lo que ha sufrido el tercero. La base legal es el artículo 1902 del Código Civil (quien causa un daño por culpa o negligencia lo repara), el 1910 (quien habita una casa responde de lo que cae de ella, aplicado por el Tribunal Supremo a las filtraciones) y el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. El vecino puede reclamar directamente a la aseguradora del responsable (artículo 76 de la Ley de Contrato de Seguro). El informe separa el daño propio del daño al tercero, valora este por lo que cuesta repararlo y aplica después el límite y la franquicia de la garantía.

Lo que cubre cada compañía lo dice su condicionado y cambia de una póliza a otra; quién es responsable lo decide la compañía o, si no hay acuerdo, un juez. El perito documenta los hechos que permiten decidirlo.

¿Qué cubre la responsabilidad civil del seguro de hogar?

Es la garantía por la que el seguro de hogar cubre los daños a terceros: la obligación del asegurado de indemnizar a un tercero por los daños y perjuicios que le cause un hecho previsto en el contrato, si es civilmente responsable de él (artículo 73 de la Ley de Contrato de Seguro). El informe tiene que dar datos para las dos condiciones:

Que el asegurado sea responsable según la ley civil. Si la avería está en una bajante comunitaria, el responsable no es el asegurado sino la comunidad, aunque el agua salga por su baño.
Que el hecho esté previsto en la póliza. Los condicionados de hogar suelen distinguir la responsabilidad civil como propietario de la vivienda y la responsabilidad civil privada o familiar (la de los actos del asegurado y de quienes viven con él), con un límite por siniestro y exclusiones propias. Es habitual que no se consideren terceros los familiares que conviven con el asegurado y que se excluyan los bienes que tiene en su poder y la actividad profesional, según el texto de cada póliza (la de una actividad va en otra póliza: seguro de responsabilidad civil para empresas). Los daños que se causan a otros con una bicicleta o un patinete eléctrico tienen sus propias reglas: daños con la bicicleta o el patinete eléctrico.

Salvo pacto en contrario, la aseguradora asume la dirección jurídica frente al perjudicado y paga la defensa (artículo 74): el informe es la base sobre la que acepta, negocia o rechaza la reclamación.

La diferencia con los daños propios es la que más se confunde: en la garantía de daños por agua, la compañía paga a su asegurado lo que le ha pasado a su vivienda; en la de responsabilidad civil, paga al vecino lo que el asegurado le debe. Este artículo se pone del lado de quien causa el daño. El método para localizar la fuga y valorar el daño propio, y el caso del asegurado que recibe el agua del piso de arriba, están en cómo peritar daños por agua.

¿Qué dice la ley sobre quién responde?

Las normas que se citan en casi todos los informes de daños entre vecinos:

Artículo 1902 del Código Civil: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”. Es la regla general de la responsabilidad civil extracontractual: una lavadora mal conectada, un grifo abierto o una reforma mal hecha.
Artículo 1903: también se responde de los actos de las personas de quienes se debe responder, como los hijos bajo guarda (la culpa in vigilando).
Artículo 1907: el propietario de un edificio responde de su ruina por falta de las reparaciones necesarias: una cornisa que se desprende, no una inundación (ver la sentencia de abajo).
Artículo 1910: “El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”. Responde quien habita la vivienda, no necesariamente su propietario.
Artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal: cada propietario mantiene en buen estado su piso e instalaciones privativas, “resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder” (letra b), y debe consentir y permitir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble, con derecho a que la comunidad le resarza los daños (letras c y d).
Artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal: son obligatorias, sin acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para conservar el inmueble y sus instalaciones comunes. Si un elemento común causa el daño, la reclamación va a la comunidad.
Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: el arrendador hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda y el inquilino debe comunicarle cuanto antes que hacen falta; las pequeñas reparaciones por el uso ordinario son del inquilino.

Lo que dijo el Tribunal Supremo sobre la fuga de una vivienda alquilada

La sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 204/2021, de 15 de abril (recurso 2760/2018), resolvió el recobro de una aseguradora que había pagado a su asegurado los daños de una inundación procedente de una vivienda alquilada. El Supremo:

descartó el artículo 1907 porque no está pensado para los daños por inundación, sino para la ruina del edificio;
aplicó el 1910 a las filtraciones de agua, con una interpretación amplia de “cosas que se arrojaren o cayeren”, y lo calificó como responsabilidad objetiva de quien habita la vivienda, por cualquier título;
absolvió a la propietaria, que no habitaba la vivienda y a la que nadie había avisado de una posible rotura ni de la necesidad de reparaciones;
precisó que, en un local o una oficina, el “cabeza de familia” es el titular del negocio.

Para el perito, la consecuencia práctica es que quién vive en la vivienda y si alguien avisó antes de la avería son hechos que van al informe con la misma prioridad que la foto del origen.

¿Quién responde según de dónde viene el daño?

Como orientación general; cada caso depende de la prueba y de las pólizas implicadas.

Origen del daño	Quién responde frente al vecino, en principio	Póliza que suele intervenir	Base
Instalación privativa de una vivienda en la que vive su propietario	El propietario que la habita	Responsabilidad civil de su seguro de hogar	Art. 1902 y 1910 CC; art. 9.1 LPH
Instalación privativa de una vivienda alquilada, sin aviso previo de la avería	El inquilino, como ocupante	Responsabilidad civil de la póliza del inquilino, si la tiene	Art. 1910 CC; STS 204/2021
Vivienda alquilada con una avería que el inquilino comunicó y el propietario no reparó	El propietario, por no reparar	Responsabilidad civil del propietario	Art. 1902 CC; art. 21 LAU
Uso o descuido del ocupante (grifo abierto, lavadora, bañera desbordada)	Quien habita la vivienda	Responsabilidad civil privada o familiar del ocupante	Art. 1902, 1903 y 1910 CC
Elemento común: bajante general, montante, cubierta, fachada	La comunidad de propietarios	Responsabilidad civil de la póliza de la comunidad	Art. 10.1.a LPH; art. 1902 CC
Obra o reforma en una vivienda	Quien hizo la obra, y quien la encargó si hubo culpa suya	Responsabilidad civil de la empresa; la del propietario, según el caso	Art. 1902 CC
Actividad de un local o una oficina	El titular del negocio	Responsabilidad civil de la póliza del comercio	Art. 1910 CC; STS 204/2021
Desprendimiento por falta de reparaciones (cornisa, balcón)	El propietario del edificio o la comunidad	Responsabilidad civil del propietario o de la comunidad	Art. 1907 CC

Esta tabla mira el daño desde quien lo causa. El lado del vecino que sufre la obra (qué paga su póliza, qué se reclama a la empresa y en qué plazo) está en daños por obras del vecino.

La frontera entre lo privativo y lo común la fijan el título constitutivo y los estatutos de cada edificio, y es la discusión más frecuente: la foto del punto exacto de la avería, con su situación en el tramo, decide a qué póliza va el siniestro.

¿Cómo se perita un daño al vecino, paso a paso?

Saber a quién representas. Si el encargo viene de la aseguradora del causante, el vecino es un tercero: hay que pedirle cita y decirle a quién representa el perito y para qué es la visita. Si el vecino está asegurado en la misma compañía, la aseguradora debe comunicar ese conflicto de intereses a su asegurado, que puede elegir defensa propia (art. 74); conviene que conste en el expediente.
Localizar el origen en la vivienda que lo causa. Foto del origen con referencia de posición y foto del daño en la vivienda de abajo con la misma referencia, para que se vea que una cosa está encima de la otra.
Decidir si el origen es privativo o común. Qué tramo es, a qué vivienda da servicio, si pasa por un patinillo o por la fachada. Si no está claro, el informe lo dice y explica por qué.
Fijar quién habita la vivienda y con qué título. Propietario, inquilino, familiar, vivienda vacía o en venta. Si está alquilada, preguntar y anotar si alguien avisó antes al propietario de la avería, cuándo y cómo (mensaje, correo, parte anterior).
Comprobar si el daño es nuevo o viene de antes. Mancha con varios bordes, moho o salitre en el techo del vecino, siniestros anteriores en la dirección. Un daño antiguo puede no deberse al hecho peritado.
Inventariar el daño del tercero estancia por estancia: continente (techos, paredes, suelos, carpintería) y contenido (muebles, ropa, aparatos), con foto general y de detalle y medición.
Recoger los perjuicios que alegue el tercero (días sin usar una estancia, alojamiento, cierre de un local) con su justificante; si la póliza los cubre es otra cuestión.
Valorar y separar. Daño propio por un lado (su garantía), daño al tercero por otro (responsabilidad civil), con el perceptor de cada partida.
Recoger los datos de las otras pólizas: la del vecino (si ya le ha pagado su compañía, habrá un recobro), la de la comunidad y la del inquilino o el propietario, según el caso.
Fechar todo. Fecha del siniestro, de la comunicación y de cuándo supo el vecino el daño: la acción por culpa del artículo 1902 prescribe al año “desde que lo supo el agraviado” (artículo 1968).

¿Cómo se valora el daño del tercero?

Con un criterio distinto del de los daños propios: no se compara una suma asegurada con el valor del interés, sino que se repara el daño del tercero, con el límite de la garantía de responsabilidad civil del causante como tope. Por eso no se calcula infraseguro ni regla proporcional.

Continente del vecino: lo que cuesta dejarlo como estaba. Pintar un techo manchado, cambiar las placas de escayola caídas, lijar y barnizar o sustituir la tarima hinchada. Si para igualar el acabado hay que pintar el paño entero o la estancia, se justifica en el informe.
Contenido del vecino: lo que se repara, por su coste de reparación; lo que no tiene arreglo, por lo que valía justo antes del siniestro. Cada compañía tiene su criterio de depreciación para estos casos. La diferencia entre valor real y valor de reposición está explicada en cómo se calcula la indemnización del seguro de hogar.
Perjuicios: el artículo 73 habla de “daños y perjuicios”. Un local que cierra o una familia que se aloja fuera pueden reclamarlos; que los pague esa póliza depende de si cubre los perjuicios consecuencia de un daño material y con qué límite. Cómo se calcula una pérdida de beneficios, en cálculo de la pérdida de beneficios en un siniestro.
Preexistencia: el perjudicado tiene que probar lo que reclama (facturas, fotos anteriores, el propio estado de lo dañado). Lo que no se ve ni se prueba va aparte y se explica.

Después se aplican el límite de la garantía y la franquicia, si la tiene. Si la franquicia de responsabilidad civil se descuenta al vecino o la compañía paga todo y la reclama al asegurado depende de la redacción de la póliza: el perito la refleja aparte y no la resta por su cuenta.

Ejemplo de valoración

Ejemplo con datos ficticios. Se suelta el latiguillo del lavabo del 3.º B, donde vive su propietaria, asegurada. El agua cae al baño y al pasillo del 2.º B. La póliza supuesta tiene una garantía de responsabilidad civil sin franquicia y con un límite muy superior al daño, y una franquicia de 150 € en daños por agua que solo se aplica a los daños propios. Importes con IVA.

Partida	Garantía	Cálculo	Importe
Localización y reparación (3.º B)	Daños por agua (propios)	Factura del fontanero	120,00 €
Rodapié y suelo del baño (3.º B)	Daños por agua (propios)	3 m² × 45 €/m²	135,00 €
Total daños propios			255,00 €
Falso techo de escayola del baño (2.º B)	Responsabilidad civil	4 m² × 38 €/m²	152,00 €
Pintura de techo y paredes del pasillo (2.º B)	Responsabilidad civil	22 m² × 11 €/m²	242,00 €
Puerta de armario empotrado hinchada (2.º B)	Responsabilidad civil	Sustitución, 1 ud	210,00 €
Colchón de 6 años (2.º B)	Responsabilidad civil	400 € − 50 % de depreciación	200,00 €
Lámpara de techo (2.º B)	Responsabilidad civil	90 € − 20 % de depreciación	72,00 €
Total daño al tercero			876,00 €

Daños propios: 255,00 € menos 150 € de franquicia: 105,00 € para la asegurada.
Responsabilidad civil: 876,00 € para el vecino del 2.º B (o para el reparador, si lo designa), sin franquicia y dentro del límite.
Si la vivienda del 3.º B estuviera alquilada y nadie hubiera avisado antes de la avería, los mismos 876,00 € irían, en principio, a la responsabilidad civil del inquilino; la de la propietaria serviría para su defensa.

¿Qué es la acción directa del perjudicado?

El derecho del vecino a reclamar directamente a la aseguradora de responsabilidad civil del causante, sin dirigirse primero contra el asegurado (artículo 76; ver acción directa). La ley añade tres reglas:

La aseguradora no puede oponer al perjudicado las excepciones que tenga contra su asegurado; sí la culpa exclusiva del perjudicado y las excepciones personales contra él.
Si el daño se debe a conducta dolosa del asegurado, la aseguradora paga al tercero y puede repetir contra su asegurado (dolo y culpa grave en el seguro).
El asegurado está obligado a informar al perjudicado de que existe el seguro y de su contenido.

Los intereses de demora del artículo 20 se aplican también a la mora frente al tercero perjudicado (plazos de la Ley de Contrato de Seguro).

En la práctica, el vecino puede reclamar a la aseguradora del causante o pedir a la suya que le pague por daños por agua; en ese caso su compañía paga y después reclama al responsable o a su aseguradora hasta lo pagado, que es la subrogación del artículo 43 y el recobro. El perito del causante puede encontrarse con la valoración de otro perito para la compañía del vecino: se contrasta partida a partida y se explican las diferencias.

¿Qué pasa si hay varias pólizas implicadas?

Es lo habitual en un edificio: propietario, inquilino, comunidad y vecino perjudicado. El informe las identifica todas, con compañía, póliza y número de siniestro.

Varias pólizas del mismo tomador que cubren el mismo riesgo, interés y periodo: es la concurrencia de seguros del artículo 32. Cada aseguradora paga en proporción a su suma asegurada, sin superar entre todas el daño.
Pólizas de tomadores distintos (propietario e inquilino, propietario y comunidad): en sentido estricto no es la concurrencia del artículo 32. Quién paga sale de quién es responsable, de los acuerdos entre aseguradoras o de un juez. El perito no reparte: deja los datos para repartir.
Responsables solidarios: si responden dos (por ejemplo, la empresa que hizo una reforma y la comunidad por una bajante en mal estado), el perjudicado puede dirigirse contra cualquiera; el que paga reclama después a los demás su parte (artículos 1144 y 1145 del Código Civil). Si el informe puede atribuir qué parte del daño corresponde a cada causa, debe hacerlo y explicar cómo.

Dos casos que cambian el informe

Ejemplos con datos ficticios.

Vivienda alquilada. Se rompe la manguera de la lavadora en un piso alquilado. El perito anota quién vive allí, desde cuándo y si el inquilino había avisado al propietario de alguna pérdida de agua. Sin aviso previo, con la sentencia de 2021 la reclamación se orienta a quien habita la vivienda, que necesitará una póliza con responsabilidad civil (la de su seguro de contenido, si la incluye). Si hubo aviso y el propietario no reparó, el informe guarda el mensaje o el correo con su fecha.

Local comercial en la planta baja. El agua del 1.º cae sobre una tienda: techo, estanterías, género mojado y tres días cerrada. El perito valora el continente del local, el género dañado (por lo que le costó al comercio; el margen perdido va con los perjuicios) y recoge la justificación de los días de cierre. Si la póliza del causante cubre los perjuicios consecuencia de daños materiales, el cierre entra en la reclamación; si no, el comercio podrá reclamarlo por su cuenta o cobrarlo de su póliza de pérdida de beneficios, cuya aseguradora hará luego el recobro.

¿Qué errores llevan a una devolución del informe?

Las fotos del origen y del daño del tercero, en un reportaje fotográfico ordenado, son lo que más se mira en una negociación entre compañías, y si la reclamación llega al juzgado el perito puede tener que ratificar el informe en juicio. Lo que más se devuelve:

Meter en la misma garantía el daño propio y el daño al vecino, o no decir quién cobra cada partida.
Escribir “fuga en la vivienda superior” sin decir si el tramo es privativo o común.
No anotar quién habita la vivienda ni si hubo aviso previo de la avería, cuando está alquilada.
Aplicar regla proporcional o infraseguro a la responsabilidad civil.
No recoger la póliza del vecino ni la de la comunidad, cuando son las que van a pagar o a reclamar.
Dar por hecho que el asegurado es responsable sin explicar por qué, o rehusar sin decir de quién sería la responsabilidad.

El resto de motivos, en devoluciones de informes periciales, y el documento completo, en qué debe incluir un informe pericial de seguros.

¿Cómo lo resuelve PeriGes?

El tercero en la ficha y en el informe. El tercero implicado se elige en la ficha del expediente (intervinientes del siniestro) y, en el informe integrado, los implicados llevan su aseguradora, póliza, número de siniestro, intervención, recobro y acuerdo.
Garantía de terceros separada. Al crear una garantía puedes elegir Continente, Contenido o Terceros Implicados, cada una con su límite, regla proporcional y franquicia, y en cada partida eliges el perceptor entre los implicados del expediente (valoración de daños).
Antecedentes de los terceros. La pestaña Antecedentes de la ficha cruza el asegurado, la póliza y los terceros del expediente con el resto de siniestros del gabinete, para ver si el techo del vecino ya tenía un siniestro anterior (antecedentes de siniestros).
Recobro marcado. La casilla Recobro y su clasificación en la pestaña Informe señalan los siniestros con un tercero responsable (marcas y etiquetas).
Informe en Word o PDF con garantías, valoraciones, implicados y fotos sobre la plantilla del gabinete (informe pericial automático).

PeriGes no decide quién es responsable ni si el hecho está cubierto: eso lo dicen la ley, el condicionado y el criterio del perito. El recorrido completo de un siniestro de hogar está en peritación de siniestros de hogar.

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Preguntas frecuentes

¿Quién paga los daños al vecino de abajo si la fuga es de mi casa?

Los daños por agua al vecino de abajo los paga, en principio, quien habita la vivienda de la que sale el agua, si la avería está en su instalación privativa o la causa el uso de la vivienda (artículos 1902 y 1910 del Código Civil). Si tiene seguro de hogar con responsabilidad civil, lo paga su aseguradora con los límites de la póliza. Si la avería está en un elemento común, responde la comunidad.

¿Y si quien causa los daños por agua al vecino no tiene seguro?

Responde igual, con su patrimonio: la obligación de reparar el daño nace de la ley civil (artículo 1902 del Código Civil), no de la póliza, y el deudor responde con todos sus bienes (artículo 1911). El vecino puede reclamarle directamente o, si tiene su propio seguro de hogar con daños por agua, cobrar de su compañía, que después reclamará al causante lo que haya pagado (artículo 43 de la Ley de Contrato de Seguro).

Si vivo de alquiler, ¿quién responde de una fuga al vecino, el inquilino o el propietario?

Con la sentencia del Tribunal Supremo 204/2021, de 15 de abril, responde quien habita la vivienda, es decir, el inquilino, si nadie había avisado al propietario de la avería. Si el inquilino avisó y el propietario no la reparó, la responsabilidad puede pasar al propietario. Por eso conviene que el inquilino tenga su propio seguro con responsabilidad civil. Qué cubre el seguro del inquilino y qué el del propietario, daño por daño, en seguro de hogar del inquilino o del propietario.

¿Puede el vecino reclamar directamente a mi aseguradora?

Sí. El artículo 76 de la Ley de Contrato de Seguro le da acción directa contra la aseguradora de responsabilidad civil del causante, y el asegurado está obligado a informarle de que existe el seguro y de su contenido. Qué excepciones puede oponerle la aseguradora y en qué plazo, en acción directa contra la aseguradora.

¿Y si la avería está en una bajante o en la cubierta del edificio?

Es un elemento común: su conservación es de la comunidad (artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal) y la reclamación va a la comunidad y a su póliza. Dónde termina lo común lo fijan el título constitutivo y los estatutos. Qué garantías suele tener esa póliza, en qué cubre el seguro de comunidad de propietarios.

¿Qué límite de responsabilidad civil conviene poner en el seguro de hogar?

La ley no fija un mínimo para la responsabilidad civil del hogar: el límite lo pactan asegurado y compañía, y es el máximo que pagará la aseguradora por siniestro (artículo 27 de la Ley de Contrato de Seguro). Lo que pase de ese límite lo paga el responsable con su patrimonio. Para decidir cuánto poner, conviene pensar en el peor caso razonable, no en la fuga habitual: un incendio que pasa a otras viviendas o un escape de agua sobre un local que tiene que cerrar varios días, con sus perjuicios.

¿Cubre el seguro de hogar la mordedura de un perro?

El poseedor de un animal responde de los daños que cause, aunque se le escape, salvo fuerza mayor o culpa de quien los sufre (artículo 1905 del Código Civil). La responsabilidad civil del seguro de hogar la cubre si su condicionado incluye los animales domésticos del asegurado; hay que comprobar si excluye algunos perros o los limita. Aparte, la Ley 7/2023 obliga al titular de un perro a mantener un seguro de responsabilidad civil por daños a terceros por la cuantía que se establezca reglamentariamente (artículo 30.3). Qué cubre cada póliza con los perros y los gatos, dentro y fuera de casa, en daños de mascotas en el seguro de hogar.

Fuentes

Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, artículos 20, 27, 32, 43, 73, 74 y 76: BOE-A-1980-22501, texto consolidado consultado el 3 de noviembre de 2026.
Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil, artículos 1144, 1145, 1902, 1903, 1905, 1907, 1910, 1911 y 1968: BOE-A-1889-4763, consultado el 3 de noviembre de 2026.
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, artículos 9 y 10: BOE-A-1960-10906, consultado el 3 de noviembre de 2026.
Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales, artículo 30: BOE-A-2023-7936, consultado el 3 de noviembre de 2026.
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, artículo 21: BOE-A-1994-26003, consultado el 3 de noviembre de 2026.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Pleno) 204/2021, de 15 de abril, recurso de casación 2760/2018, ponente Francisco Javier Arroyo Fiestas.