Seguro de comunidad de propietarios: qué cubre, si es obligatorio y cuándo paga la del piso

5 de noviembre de 202620 min de lectura

El seguro de una comunidad de propietarios cubre el edificio como conjunto (estructura, fachadas, cubierta, instalaciones y, en los condicionados consultados, también las partes fijas de cada piso) frente a incendio, explosión y otros daños; según la póliza, la responsabilidad civil de la comunidad como dueña de los elementos comunes, y, si se contratan, los daños por agua, los fenómenos atmosféricos, el robo o los cristales. Los muebles de cada vivienda no entran: son del seguro de hogar. La Ley de Propiedad Horizontal no obliga a contratarlo; sí lo exigen una ley valenciana y, para los edificios de su ámbito, una de la Comunidad de Madrid, y en Cataluña tampoco es obligatorio: el Código civil catalán no lo impone. En un siniestro, lo que decide qué póliza paga es dónde está el origen del daño, en un elemento común o en uno privativo, y qué ha dañado.

Lo que cubre cada póliza lo fijan su condicionado y sus condiciones particulares. Los ejemplos salen de dos condicionados públicos de comunidades (Mutua de Propietarios, Mutua Edificio Confort, REF. C.G.M.E.C.001S, y Ocaso Comunidades, versión CCGG-OCASO_Comunidades_ES 09/26) y de dos de hogar (Caser Hogar, Mod. K0001905, y Mapfre Seguro Combinado del Hogar 232-17, edición 01/10); no sirven para otra compañía ni edición. Quién responde frente al vecino está en responsabilidad civil del hogar; el método para peritar una fuga, en cómo peritar daños por agua.

¿Qué cubre el seguro de comunidad de propietarios?

En los dos condicionados consultados hay garantías básicas, que van siempre, y opcionales, que solo cubren si figuran en las condiciones particulares. Los daños por agua son opcionales en los dos.

Bloque	Mutua Edificio Confort	Ocaso Comunidades
Incendio, explosión y rayo	Básica («Incendio y afines»)	Básica
Impacto de vehículos, humo, ondas sónicas, vandalismo	Básica («Extensivos»)	Básica
Gastos: extinción, demolición y desescombro, inhabitabilidad, pérdida de alquileres	Básica	Básica
Responsabilidad civil de la comunidad	Opcional	Básica
Daños por agua de conducciones comunitarias	Opcional	Opcional, en tres modalidades
Daños por agua de conducciones privadas	Opcional	Opcional (modalidad «generales y privativas»)
Lluvia, viento, pedrisco, nieve	Opcional («Fenómenos atmosféricos»)	Opcional
Cristales, robo, daños eléctricos, maquinaria	Opcionales	Daños eléctricos básica; el resto, opcionales
Defensa jurídica, asistencia	Condiciones especiales	Defensa jurídica opcional; asistencia 24 horas básica

Qué es el «continente» o el «edificio» para la comunidad

En los dos condicionados el continente es el edificio entero, no solo las zonas comunes. Mutua Edificio Confort incluye estructura, muros, tabiques, techos, suelos, cubiertas, puertas, ventanas, parqués, armarios empotrados, muebles de cocina de obra, pinturas e instalaciones fijas, y las reformas de cada propietario si su clase, calidad y valor son semejantes a los de origen. Ocaso integra igualmente las reformas de calidad análoga a la original, y deja fuera los cerramientos privados de terrazas y las calderas y aparatos de aire acondicionado de copropietarios o inquilinos.

El contenido de la comunidad son los muebles, lámparas o extintores de las zonas comunes (Mutua lo limita al 1 % del continente salvo pacto). Ocaso excluye expresamente los muebles que estén dentro de las viviendas. El sofá o el televisor de cada piso solo los cubre el seguro de hogar de quien los tenga (continente y contenido).

¿Es obligatorio el seguro de comunidad?

Depende de dónde esté el edificio.

Ley de Propiedad Horizontal. No obliga. El artículo 9.1.f dice que, con cargo al fondo de reserva, la comunidad «podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca». El artículo 5 permite que el título constitutivo incluya reglas sobre «seguros»: si los estatutos lo exigen, obligan a esa comunidad. Y el artículo 23 extingue la propiedad horizontal si reconstruir el edificio cuesta más del 50 % del valor de la finca, «a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro».
Comunidad de Madrid. La Ley 2/1999, de Medidas para la Calidad de la Edificación, dispone en su artículo 24 que «todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendio y daños a terceros», y el artículo 26.1.g califica como infracción muy grave la falta de ese seguro. Pero su artículo 1 aplica la ley a los edificios «que se construyan, reformen o rehabiliten» en la Comunidad de Madrid: no puede afirmarse que obligue a todos los edificios.
Comunitat Valenciana. El artículo 30 de la Ley 8/2004, de la Vivienda, obliga a asegurar los edificios de viviendas «contra el riesgo de incendios y por daños a terceros», y la comunidad «deberá suscribir estos seguros para los elementos comunes de todo el inmueble». Es potestativo en edificios de promoción pública y en los que la Generalitat tenga al menos el 50 % de los inmuebles.
Cataluña. No es obligatorio. Los artículos 553-1 a 553-59 del libro quinto del Código civil de Cataluña, que regulan la propiedad horizontal, no mencionan el seguro (revisado en el texto consolidado del BOE actualizado a 3 de julio de 2026), y tampoco lo impone la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda. El artículo 553-6 sí impone un fondo de reserva no inferior al 5 % de los gastos comunes. Si los estatutos exigen seguro, obligan.

No hay que confundirlo con el seguro que pide el banco con una hipoteca, que es de tu vivienda (cesión de derechos al banco), ni con el seguro decenal, que contrata el promotor de una obra nueva (las grietas, en grietas y seguro decenal).

Elemento común o privativo: qué dice la ley

De que el origen sea común o privativo depende quién debía conservarlo y qué póliza interviene.

Elementos comunes. El artículo 396 del Código Civil incluye cimentaciones, cubiertas, estructura y fachadas (con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas), portal, escaleras y patios, los recintos de servicios comunes «incluso aquéllos que fueren de uso privativo», y las conducciones de desagüe, agua, gas, electricidad o calefacción, «todas ellas hasta la entrada al espacio privativo».
Elementos privativos. Según el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, cada piso comprende el espacio delimitado «con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario».
Quién conserva cada uno. El propietario debe mantener en buen estado su piso e instalaciones privativas y resarcir los daños que cause por su descuido (artículo 9.1.b); las obras para conservar las instalaciones comunes son obligatorias para la comunidad (artículo 10.1.a). En Cataluña, igual: artículos 553-38 y 553-44.

¿Qué es un elemento común de uso privativo?

Es un elemento común cuyo uso tiene un solo propietario: la terraza que hace de cubierta del piso de abajo o el patio al que solo se accede desde el bajo. Sigue siendo común; el Código civil de Cataluña lo dice en el artículo 553-43: la vinculación del uso exclusivo «no los hace perder la naturaleza de elemento común», y quienes tienen ese uso «asumen todos los gastos de conservación y mantenimiento». Fuera de Cataluña, hay que mirar el título y los estatutos. La terraza puede ser común y el daño deberse a algo del usuario, como una jardinera sobre la impermeabilización: el informe describe el elemento y la causa por separado.

¿Dónde está la frontera en una tubería?

La ley sitúa la frontera en «la entrada al espacio privativo». Los condicionados la definen a su manera:

Mutua Edificio Confort: comunitarias son las que «presten servicio a dos o más departamentos», salvo el agua limpia, comunitaria «hasta las llaves de paso de cada una de las viviendas o locales».
Ocaso Comunidades: generales son las de uso común «hasta el enganche con las conducciones privativas», «con independencia de la ubicación de las llaves de paso o contadores», y también los montantes desde el cuarto de contadores hasta la llave de paso o la entrada en la vivienda.
Mapfre Hogar 232-17 (art. 5.2) extiende por analogía la «conducción privativa» a las generales de la comunidad cuando el siniestro afecta a la cuota de copropiedad del asegurado.

La calificación civil y la de la póliza no tienen por qué coincidir; el informe da las dos.

Punto de la avería	Calificación según la ley	Qué documenta el perito
Bajante general de fecales o pluviales	Común (art. 396 CC)	Tramo exacto y altura, foto del punto, si hay injertos de pisos
Ramal del piso desde la bajante hasta sus aparatos	Privativo si sirve solo a ese piso (art. 3 LPH)	Dónde está el injerto en la bajante y en qué lado de él está la rotura
Montante individual desde los contadores centralizados	Depende del título; para las dos pólizas, común hasta la llave de paso (Ocaso, o hasta la entrada en la vivienda)	Dónde están el contador y la llave de paso y por dónde discurre el tramo
Cubierta o terraza comunitaria	Común, aunque su uso sea privativo	Estado de la impermeabilización, desagües, elementos añadidos por el usuario
Fachada, ventanas, balcones	Común según el art. 396 CC, que incluye los elementos de cierre y los revestimientos exteriores; revisar el título y los estatutos	Si la entrada de agua es por la fachada o por una ventana mal cerrada
Arquetas y red horizontal de saneamiento	Común	Si el atasco es puntual o hay raíces, roturas o falta de mantenimiento

¿Qué paga la póliza de la comunidad en daños por agua?

Bajantes y conducciones comunitarias

En Mutua Edificio Confort la garantía de aguas comunitarias cubre los daños propios a las zonas comunes, la responsabilidad civil por los daños a terceros («los producidos a las partes privadas del edificio») y la localización y reparación de la avería si ha causado daños indemnizables. En Ocaso, la modalidad 2.3 cubre los daños sin la búsqueda ni la reparación; la 2.4 las añade, incluso sin daños si lo contrasta el perito o reparador, y la 2.5 extiende todo a las conducciones privativas. La misma bajante rota tiene o no la reparación pagada según la modalidad.

Goteras y filtraciones por la cubierta o la fachada

Mutua Edificio Confort excluye de lluvia y viento «los daños ocasionados por goteras, filtraciones, oxidaciones, condensaciones o humedades, cualquiera que sea su causa», pero tiene aparte una cobertura de filtraciones de pluviales por tejados, azoteas o muros si no se deben a defectos de construcción ni a falta de conservación; paga solo si se ha reparado la causa, con factura, y no hubo antes otro siniestro igual en la misma zona. Ocaso incluye en daños por agua las filtraciones por cubierta, tejados, azoteas y fachada, pero no paga la reparación de esos elementos y excluye el desgaste notorio y la omisión de reparaciones indispensables. Cómo se peritan la lluvia y el viento, en daños por viento y lluvia.

Desatascos

Mutua Edificio Confort cubre el desatasco de conducciones comunitarias hasta 500 € por acción y anualidad con daños indemnizables, y otros 500 € sin daños para evitar un siniestro en los elementos comunes, sin franquicia; excluye los de conducciones privadas. Ocaso los cubre solo en las modalidades 2.4 y 2.5: bajantes, arquetas y red horizontal, con y sin daños, con la suma y las intervenciones de las condiciones particulares.

Humedades, condensación y falta de mantenimiento

Por eso «el seguro de la comunidad no cubre filtraciones» en muchos casos: en los dos condicionados quedan fuera de los daños por agua la humedad y la condensación, y también la falta de conservación (Mutua, las filtraciones por deficiencias de conservación de las tuberías; Ocaso, la corrosión, la omisión de reparaciones indispensables y el desgaste notorio). Mutua excluye además de su responsabilidad civil inmobiliaria «las reclamaciones de daños derivadas de humedades, insalubridades y falta de conservación». Cómo se distingue una condensación de una capilaridad o de una filtración, en humedades en el seguro de hogar.

La responsabilidad civil de la comunidad: ¿el vecino es un tercero?

Sí. Los dos condicionados consideran terceros a los copropietarios, los inquilinos y quienes conviven con ellos cuando la asegurada es la comunidad: el vecino del 2.º puede reclamar a esa póliza el techo que le ha estropeado la bajante. Quedan fuera:

Actos de los vecinos a título personal, excluidos en los dos. La lavadora del 3.º que inunda el 2.º va a la responsabilidad civil del ocupante. Ocaso ofrece una garantía opcional de responsabilidad civil individual de los copropietarios (2.10); Mutua, una de aguas privadas.
Agua. Ocaso excluye de su responsabilidad civil general la de conducciones privativas; Mutua, todo daño por agua, que va a sus garantías propias.
Obras. Mutua cubre las obras menores que no precisen autorización y, subsidiariamente, las de industriales con licencia de obra menor, y excluye el resto; Ocaso excluye las que requieran un técnico titulado (daños por obras del vecino).

Seguro de hogar y seguro de comunidad: ¿qué paga cada uno?

El seguro de hogar también mira a la comunidad, de forma subsidiaria o limitada:

Caser Hogar (K0001905): el continente incluye la parte proporcional del asegurado en los elementos comunes «siempre que no exista seguro común contratado por los copropietarios o en caso de resultar éste insuficiente», y su responsabilidad civil inmobiliaria (1.21.1) cubre la del copropietario por elementos comunes con una condición equivalente.
Mapfre Hogar (232-17): asegura la cuota del asegurado en la comunidad (2.1) solo si la comunidad acuerda una cuota extraordinaria para reparar el daño y gira los recibos; en responsabilidad civil (11.1), la comunidad es tercera por los daños que el asegurado cause a elementos comunes.

Lo dañado	Origen en un elemento común	Origen en un elemento privativo
Zonas comunes (portal, escalera, fachada)	Daños propios de la póliza de la comunidad	Responsabilidad civil del propietario u ocupante causante; la comunidad puede cobrar de su póliza y que esta recobre
Partes fijas del piso perjudicado (techo, paredes, parqué)	Responsabilidad civil de la comunidad; o el hogar del perjudicado, que recobra	Responsabilidad civil del causante; o el hogar del perjudicado, que recobra
Muebles y enseres del piso perjudicado	Responsabilidad civil de la comunidad, según cómo defina su póliza los daños a terceros; o el contenido del hogar del perjudicado	Responsabilidad civil del causante; o el contenido del hogar del perjudicado
Reparación de la avería	Gastos de localización y reparación de la comunidad, si la modalidad los incluye	Daños por agua del hogar del dueño de la tubería, con sus límites

En un piso alquilado, quién responde lo explica seguro del inquilino y del propietario; si se alquila a turistas, seguro de vivienda turística.

¿Qué pasa cuando concurren la póliza de la comunidad y la del piso?

La concurrencia de seguros del artículo 32 de la Ley de Contrato de Seguro exige contratos del «mismo tomador» sobre el mismo riesgo, interés y periodo. La póliza de la comunidad y la del piso tienen tomadores distintos: en sentido estricto no es ese supuesto. El solapamiento lo resuelven las cláusulas de cada póliza, como la subsidiariedad de Caser.

Lo que sí funciona es el recobro: la aseguradora que paga se subroga en los derechos de su asegurado frente al responsable, hasta lo indemnizado (artículo 43; subrogación). Con un matiz del Tribunal Supremo, según el comentario publicado en la revista del Consorcio de Compensación de Seguros: en la sentencia 557/2021, de 21 de julio, la aseguradora de una comunidad no pudo recobrar al copropietario en cuyo local nació un incendio, porque según las condiciones generales era asegurado de esa póliza y no cabe subrogarse contra el propio asegurado. En la 798/2021, de 22 de noviembre, el incendio nació en un local alquilado y el inquilino sí era tercero. El método del recobro, en recobro de siniestros.

¿Cómo hace el perito el deslinde, paso a paso?

Identificar todas las pólizas (comunidad, propietarios, inquilinos), con su modalidad de daños por agua, responsabilidad civil y franquicia.
Localizar el origen exacto: foto del punto y de su relación con el injerto o la llave de paso.
Calificar el elemento según el título constitutivo, los estatutos, el artículo 396 del Código Civil y la definición del condicionado.
Determinar la causa: rotura súbita, atasco, desgaste, falta de mantenimiento o uso indebido.
Separar los daños por bien y titular: zonas comunes, partes fijas y contenido de cada piso, reparación de la avería.
Valorar y aplicar los límites de cada garantía, con sus sublímites y franquicias.
Dejar los datos del recobro. Responsable, su aseguradora y el fundamento.

Ejemplo (datos ficticios): rotura de la bajante

Edificio de seis viviendas. Se rompe la bajante general de fecales a la altura del 3.º. Daños: pintura y techo del rellano y la escalera, 600 €; techo y paredes del baño y del pasillo del 2.º B, 1.400 €; localización y reparación del tramo de bajante, 450 €. La póliza de la comunidad, inventada para el ejemplo, tiene contratados los daños por agua de conducciones comunitarias con localización y reparación y la responsabilidad civil, con una franquicia de 150 € solo en daños propios.

Partida	Garantía	Importe	Franquicia	A pagar
Rellano y escalera	Daños propios, aguas comunitarias	600 €	150 €	450 €
Reparación de la bajante	Gastos de localización y reparación	450 €	—	450 €
Techo y paredes del 2.º B	Responsabilidad civil de la comunidad	1.400 €	—	1.400 €
Total		2.450 €	150 €	2.300 €

La comunidad asume los 150 € de franquicia. Si el 2.º B diera parte a su seguro de hogar, este podría pagarle los 1.400 € y recobrarlos a la comunidad o a su aseguradora.

Variante. Si la rotura estuviera en el ramal del 3.º A, antes del injerto, el elemento sería privativo: los 1.400 € del 2.º B irían a la responsabilidad civil del ocupante del 3.º A y la reparación del ramal, a los daños por agua de su hogar, salvo que la comunidad tenga una garantía de aguas privadas que los cubra.

Errores frecuentes

Dar por hecho que la póliza de la comunidad solo cubre zonas comunes. En los condicionados consultados el continente incluye las partes fijas de cada piso.
Calificar la tubería por la llave de paso sin mirar el título ni la definición del condicionado, que puede situar la frontera en otro sitio.
Mezclar en una partida el daño del agua y la reparación de la avería o de la cubierta, que tienen garantías y límites distintos.
No pedir las condiciones particulares de la comunidad: las modalidades de agua y los sublímites solo figuran ahí.

¿Cómo lo resuelve PeriGes?

PeriGes no decide si un tramo es común o privativo: eso lo deciden el título, la póliza y el perito. Lo que hace es dejar en el expediente lo necesario para defenderlo:

Intervinientes: el vecino perjudicado y hasta dos terceros más se eligen en cada expediente junto al asegurado, el mediador y el reparador; a estos tres se les escribe a un clic, con la referencia en el asunto (intervinientes del siniestro).
Antecedentes: la búsqueda por la dirección del siniestro muestra si ya habéis peritado daños por agua en ese edificio (antecedentes de siniestros).
Documentos y valoración: las condiciones particulares de la comunidad y las fotos del punto de la avería en carpetas (documentos del expediente), y las partidas por garantía con su cobertura y su perceptor, elegido entre los implicados (valoración de daños).

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Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el seguro de comunidad de propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal no lo exige (artículo 9.1.f: la comunidad «podrá» contratarlo). Lo exigen la Ley 8/2004 de la Comunitat Valenciana (artículo 30), la Ley 2/1999 de la Comunidad de Madrid (artículo 24) en los edificios que se construyan, reformen o rehabiliten (artículo 1) y los estatutos que lo impongan.

¿Es obligatorio el seguro de comunidad en Cataluña?

No. La regulación catalana de la propiedad horizontal (artículos 553-1 a 553-59 del Código civil de Cataluña) no menciona el seguro, y la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda tampoco lo impone. Obliga si lo dicen los estatutos.

¿El seguro de la comunidad cubre las bajantes?

La bajante general es un elemento común. Los daños que cause su rotura o su atasco los cubre la póliza de la comunidad si tiene contratada la garantía de daños por agua de conducciones comunitarias; la reparación del tramo, solo si la modalidad incluye la localización y reparación. El ramal que solo da servicio a un piso es privativo (artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal).

¿El seguro de la comunidad cubre las goteras?

Depende de la causa y de la póliza. En los condicionados consultados, las filtraciones por la cubierta se cubren con condiciones (sin defectos de construcción ni falta de conservación) o dentro de los daños por agua; la reparación de la cubierta queda fuera en uno, y la humedad continuada en los dos.

¿El seguro de la comunidad paga los desatascos?

En los dos condicionados consultados, sí, en las conducciones comunitarias, con daños y sin ellos para evitar un siniestro, si está contratada la garantía o la modalidad que los incluye y con sus límites (en uno, 500 € por acción y anualidad). Los de las tuberías de cada piso, no.

¿Cubre mi seguro de hogar los elementos comunes?

Solo tu parte y, en los condicionados consultados, de forma subsidiaria: en uno, si no hay seguro de la comunidad o es insuficiente; en otro, si la comunidad acuerda una derrama. Tus muebles y enseres sí son de tu seguro de hogar, no del de la comunidad.

Fuentes

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, artículos 3, 5, 9, 10 y 23: BOE-A-1960-10906, texto consolidado consultado el 5 de noviembre de 2026.
Código Civil, artículo 396: BOE-A-1889-4763, consultado el 5 de noviembre de 2026.
Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, artículos 553-6, 553-38, 553-43 y 553-44 (y revisión de los artículos 553-1 a 553-59, sin ninguna mención al seguro): BOE-A-2006-11130, texto consolidado (última actualización publicada el 3 de julio de 2026) consultado el 6 de noviembre de 2026.
Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (Cataluña), revisada sin encontrar obligación de seguro del edificio para la comunidad: BOE-A-2008-3657, consultado el 5 de noviembre de 2026.
Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación (Comunidad de Madrid), artículos 1, 24 y 26: BOE-A-1999-12090, consultado el 5 de noviembre de 2026.
Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, artículo 30: BOE-A-2004-19752, consultado el 5 de noviembre de 2026.
Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, artículos 32 y 43: BOE-A-1980-22501, consultado el 5 de noviembre de 2026.
José Antonio Badillo Arias, «La acción subrogatoria del artículo 43 de la Ley de contrato de seguro: última jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo», Consorseguros Digital n.º 16, primavera 2022 (comentario de las SSTS 557/2021, de 21 de julio, y 798/2021, de 22 de noviembre): PDF, consultado el 5 de noviembre de 2026.
Mutua de Propietarios, Mutua Edificio Confort, condiciones generales REF. C.G.M.E.C.001S: definiciones (asegurado, continente, contenido comunitario), riesgos básicos (incendio y afines, extensivos, gastos), fenómenos atmosféricos (filtraciones de aguas pluviales), responsabilidad civil, aguas comunitarias, aguas privadas y exclusiones generales: condicionado general, consultado el 5 de noviembre de 2026.
Ocaso, Ocaso Comunidades, condiciones generales CCGG-OCASO_Comunidades_ES 09/26: cuadro de garantías, glosario (tercero, edificio, contenido), 1.12 (responsabilidad civil), 2.3 a 2.5 (daños por agua) y 2.10 (responsabilidad civil individual de los copropietarios): PDF, consultado el 5 de noviembre de 2026.
Caser Hogar, condiciones generales Mod. K0001905: definición de continente y 1.21.1 (responsabilidad civil inmobiliaria): PDF, consultado el 5 de noviembre de 2026.
Mapfre, Seguro Combinado del Hogar, condiciones generales 232-17, edición 01/10: 2.1 (vivienda), 5.2 (daños por agua) y 11.1 (responsabilidad civil): PDF, consultado el 5 de noviembre de 2026.