Seguro decenal de daños a la edificación: qué cubre, cuándo es obligatorio y cómo se perita un siniestro

6 de noviembre de 202617 min de lectura

El seguro decenal de daños a la edificación es el que exige el artículo 19.1.c de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) para cubrir, durante diez años desde la recepción de la obra, los daños materiales del edificio causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente su resistencia mecánica y su estabilidad. Lo contrata el promotor; son asegurados él y los sucesivos compradores. Es obligatorio en los edificios cuyo destino principal es la vivienda, con un capital mínimo del 100 % del coste final de ejecución material (honorarios incluidos) y una franquicia de, como mucho, el 1 % del capital de cada unidad registral. No cubre acabados, humedades ni instalaciones salvo que se contraten aparte: por eso, en un siniestro decenal, el perito empieza por comprobar si el daño es estructural y si está dentro de plazo.

Lo que sigue sale del texto consolidado de la LOE en el BOE y de dos fichas públicas de producto de seguro decenal, de Generali y de Asefa (edición en las fuentes). Lo que depende de cada póliza se indica.

¿Qué es el seguro decenal y qué cubre?

La LOE prevé tres garantías por daños materiales en el edificio, que pueden ser un seguro de daños, un seguro de caución o una garantía financiera (artículo 19.1, en la redacción de la Ley 20/2015, en vigor desde el 1 de enero de 2016). Cada una corresponde a un plazo de responsabilidad del artículo 17, contado desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de las reservas:

Plazo	Qué daños	¿Garantía obligatoria hoy en vivienda?	Capital mínimo (art. 19.5)
10 años	Vicios o defectos de cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad	Sí: es el seguro decenal	100 % del coste final de ejecución material, honorarios incluidos
3 años	Vicios de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad del artículo 3.1.c (salubridad y estanqueidad, ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico, otros aspectos funcionales)	No: solo si un real decreto lo establece	30 %
1 año	Vicios de ejecución en elementos de terminación o acabado (responde el constructor)	No: solo si un real decreto lo establece; puede sustituirse por una retención del 5 %	5 %

La disposición adicional segunda hace exigible la garantía decenal en los edificios cuyo destino principal sea la vivienda y deja a un real decreto las otras dos. Entre las referencias posteriores que el BOE recoge de la LOE no figura ese real decreto (consultado el 6 de noviembre de 2026). Que no haya seguro obligatorio de uno o tres años no elimina la responsabilidad: el constructor responde de los acabados durante un año y los agentes, de la habitabilidad durante tres.

Las dos fichas consultadas describen la cobertura con las palabras de la ley. La de Generali Garantía Decenal habla de los daños causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la «Obra Fundamental» e incluye los gastos de salvamento, demolición y desescombro, estos dos últimos limitados al 10 % del importe del siniestro indemnizable; la de Asefa incluye la demolición y el desescombro en las garantías básicas. La impermeabilización de cubiertas, fachadas o sótanos se ofrece aparte: como cobertura opcional en Generali (12 meses de observación y 2 años de cobertura) y como garantía complementaria trienal en Asefa.

¿Cuándo es obligatorio el seguro decenal?

Cuando se cumplen tres condiciones:

Es una obra de edificación del artículo 2: obra nueva (salvo construcciones de escasa entidad y sencillez técnica, de una sola planta y sin carácter residencial ni público) o una intervención en un edificio existente que altere su configuración arquitectónica, por ejemplo el conjunto del sistema estructural.
El destino principal del edificio es la vivienda.
La licencia de edificación se pidió a partir de la entrada en vigor de la LOE, el 6 de mayo de 2000 (disposición transitoria primera). La disposición adicional segunda excluye además la rehabilitación de edificios de vivienda cuyos proyectos de nueva construcción pidieron licencia antes de esa fecha.

Sin acreditar la garantía no se autorizan ni se inscriben las escrituras de declaración de obra nueva (artículo 20), y quien debía contratarla y no lo hizo responde personalmente (artículo 19.7). La Instrucción de 29 de septiembre de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública reitera la de 11 de septiembre de 2000, que fija qué debe constar en la póliza, el certificado o el suplemento de entrada en vigor que se presenta al notario y al registrador (entre otras cosas, capital como mínimo igual al coste final de ejecución, vigencia de al menos diez años desde la recepción, franquicia de como mucho el 1 % del capital por unidad registral, tomador y asegurados), y aclara que ese documento puede firmarse con firma electrónica cualificada, con un código seguro de verificación o un código QR.

¿Y una nave industrial, un local u oficinas?

Para otros usos, la disposición adicional segunda permite que un real decreto haga obligatoria cualquiera de las garantías, y ese real decreto no consta en el BOE. Por eso, como la garantía solo es exigible en vivienda, una nave industrial no necesita seguro decenal para escriturarse, aunque el promotor puede contratarlo: Asefa, por ejemplo, tiene una modalidad para edificaciones no residenciales. Los agentes sí responden diez años de sus daños estructurales, porque el artículo 17 se aplica a todos los usos del artículo 2, incluido el industrial. Lo que asegura una nave ya en uso (continente, contenido, alquiler), en seguro de nave industrial.

Seguro decenal del autopromotor

El autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio no está obligado. Si la transmite inter vivos antes de diez años, salvo pacto en contrario, debe contratar la garantía por el tiempo que falte. Sin ella no se autoriza ni se inscribe la escritura, salvo que el comprador exonere expresamente al autopromotor, que debe acreditar haber usado la vivienda (disposición adicional segunda, en la redacción de la Ley 53/2002, en vigor desde el 1 de enero de 2003).

Si el comprador firma la exoneración y aparece un vicio estructural, no hay aseguradora a la que reclamar: queda la vía contra los agentes de la obra dentro de sus plazos.
La herencia queda fuera de la letra de la norma, que solo habla de transmisión inter vivos. Es una lectura literal: no hemos encontrado una resolución de la Dirección General publicada en el BOE que trate el caso.
Contratarlo con la casa terminada depende de la aseguradora: la ley no lo regula, y la ficha de Asefa recomienda contratar antes del inicio de la obra porque la aceptación se basa en el control técnico durante la construcción.

Quién contrata el seguro decenal y quién es el asegurado

Según el artículo 19.2:

Tomador: el promotor, que puede pactar con el constructor que este lo sea por cuenta suya.
Asegurados: el promotor y los sucesivos adquirentes. Quien compra un piso a los seis años de la recepción tiene cobertura los cuatro que quedan.
Prima: pagada en la recepción. Si se fraccionó, el impago de las fracciones posteriores no permite a la aseguradora resolver el contrato ni suspender la cobertura frente al asegurado.
Duración: el contrato no puede rescindirse ni resolverse de mutuo acuerdo antes de los diez años (artículo 19.4).
Consorcio: no se aplica la cobertura de riesgos extraordinarios (artículo 19.2.c), y la ficha de Generali excluye los acontecimientos extraordinarios del Estatuto del Consorcio.

El OCT: qué es y por qué lo pide la aseguradora

La LOE no menciona el organismo de control técnico (OCT) ni exige un control técnico para el seguro. Su artículo 14 regula las entidades de control de calidad de la edificación, que prestan asistencia técnica a quien las contrata, sin vincularlas a la garantía. La exigencia viene de las aseguradoras. La ficha de Asefa, por ejemplo, dice que en la contratación es «indispensable» un control técnico específico durante todo el proceso constructivo:

El OCT lo contrata el promotor a esos efectos, con la aceptación previa de la aseguradora.
Emite los informes que la aseguradora necesita para comprometer la cobertura.
Sus honorarios forman parte del valor que se asegura, junto con la ejecución por contrata, los demás honorarios técnicos, las licencias y los impuestos (ficha de Asefa).

¿Se puede contratar un seguro decenal sin OCT? La ley no lo impide, pero las aseguradoras basan en ese control la aceptación del riesgo, así que la respuesta es de cada compañía y de cada póliza. Para el perito, los informes del OCT son la descripción independiente de cómo se proyectó y ejecutó la estructura, y conviene pedirlos al tomador en cuanto se abre el siniestro.

Qué no cubre el seguro decenal

Salvo pacto en contrario, las garantías de la LOE no cubren (artículo 19.9):

Excluido	Ejemplo
Daños corporales y perjuicios económicos distintos del daño material	El alquiler de otra vivienda mientras se apuntala el edificio
Daños a inmuebles contiguos o adyacentes	La medianera del vecino
Bienes muebles situados en el edificio	Muebles o electrodomésticos
Obras o modificaciones posteriores a la recepción (salvo las de subsanación)	Un muro de carga abierto en una reforma
Mal uso o falta de mantenimiento, y los gastos de mantenimiento	Sobrecargas para las que no se proyectó el forjado
Incendio o explosión, salvo por vicios de las instalaciones propias	Un incendio provocado
Caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o del propio perjudicado	Asientos por una obra subterránea ajena
Partes con reservas en el acta de recepción no subsanadas	Una reserva sobre un muro de sótano

Los daños durante la obra, antes de la recepción, tampoco son decenales: los cubre, si se contrató, el seguro todo riesgo construcción.

Tampoco entra en la garantía obligatoria lo que no es estructural: fisuras de tabiques o revestimientos que no comprometen la estabilidad, filtraciones, carpinterías e instalaciones, salvo que la póliza los cubra como garantía opcional. Cómo se distingue una fisura de revestimiento de una grieta estructural está en grietas en la pared y seguro de hogar; los daños por obras de un vecino, en daños por obras del vecino.

Plazos: garantía, aviso y prescripción

Garantía: el daño tiene que producirse dentro de los diez años desde la recepción sin reservas o desde la subsanación (artículo 17.1). La recepción consta en un acta firmada al menos por promotor y constructor, con su fecha y el coste final de la ejecución material (artículo 6). Salvo pacto en contrario, si en los treinta días siguientes a la notificación de la terminación el promotor no formula reservas ni rechazo por escrito, la recepción se entiende producida (artículo 6.4).
Aviso a la aseguradora: siete días desde que se conoce el siniestro, salvo plazo mayor en la póliza (artículo 16 de la Ley de Contrato de Seguro). Avisar tarde permite a la aseguradora reclamar los perjuicios que le cause el retraso.
Prescripción: la acción contra los agentes prescribe a los dos años desde que se producen los daños (artículo 18.1), y las acciones del contrato de seguro de daños, también a los dos años (artículo 23 LCS). El documento de Generali lo describe como un «período de reclamación» de dos años que empieza al acabar los diez.

Ejemplo (fechas ficticias). Acta de recepción sin reservas: 20/04/2019. El 05/02/2029 aparecen fisuras inclinadas en tabiques de dos plantas y una viga con flecha visible.

Cuestión	Cuenta	Resultado
¿Dentro del plazo decenal?	20/04/2019 + 10 años = 20/04/2029	Sí
Aviso a la aseguradora	05/02/2029 + 7 días	Hasta el 12/02/2029, salvo plazo mayor
Prescripción	05/02/2029 + 2 años	05/02/2031
Plazo de acabados	20/04/2019 + 1 año	Terminó el 20/04/2020

Las fisuras de los tabiques, por sí solas, estarían fuera de plazo y no son estructurales. Entran en el siniestro si son consecuencia del daño de la viga, y eso lo tiene que demostrar el informe.

Cómo se perita un siniestro decenal, paso a paso

El perito trabaja para la aseguradora de la póliza, pero su informe sirve también para el recobro frente a los agentes, así que tiene que aguantar una lectura técnica y otra jurídica.

Comprobar la póliza. Suplemento de entrada en vigor, fecha de efecto (en la ficha de Generali, la del acta de recepción), capital, franquicia, coberturas opcionales, reservas del acta y si la suma asegurada se reduce con cada indemnización pagada.
Fijar las fechas. Recepción o subsanación de reservas, aparición del daño y aviso: con ellas se comprueban el plazo decenal y la prescripción.
Reunir la documentación de obra. Proyecto con sus modificaciones, estudio geotécnico, certificado final de obra, acta de recepción, informes del OCT y Libro del Edificio con las instrucciones de uso y mantenimiento (artículo 7), además de las obras y licencias posteriores a la recepción. En un expediente de PeriGes, por ejemplo, esta documentación se ordena en carpetas del propio expediente (Proyecto, OCT, Acta de recepción…), cada archivo con su descripción.
Inspeccionar y localizar el origen. Qué elemento está dañado, si es estructural y si compromete directamente la resistencia o la estabilidad. Hay que separar el daño estructural de los que provoca en tabiques, solados o carpinterías y de los daños independientes, con croquis, mediciones, fotos fechadas y, si el daño evoluciona, testigos (fotografía pericial).
Determinar la causa y descartar exclusiones. Vicio de proyecto, ejecución, materiales o terreno, frente a reformas, sobrecargas, falta de mantenimiento, roturas de conducciones, actos de terceros o fenómenos naturales. Si hace falta, ensayos, catas o un estudio estructural.
Valorar. El coste de reparar, reconstruir o reforzar la estructura y de reparar los daños que causa en el resto del edificio, con los criterios de valoración de la póliza. Se añaden demolición y desescombro con su límite y se descuenta la franquicia. La aseguradora puede pagar en metálico o reparar (artículo 19.6 LOE).
Redactar el informe. Cobertura, causa, elementos afectados, fechas y valoración y, para el recobro, qué agentes intervinieron y qué documentación apunta a cada uno. Tras pagar, la aseguradora se subroga en las acciones del asegurado (artículo 43 LCS); su repetición contra los agentes prescribe a los dos años desde la sentencia firme o el pago extrajudicial (artículo 18.2 LOE). Estructura del informe: cómo redactar un informe pericial.

Si el asegurado no acepta la valoración, se aplica el procedimiento de peritos de la peritación contradictoria del artículo 38 LCS: el seguro decenal se rige por la LOE y, en lo que esta no prevé, por la Ley de Contrato de Seguro, y así debe constar en el certificado según la Instrucción de 2000, reiterada en 2026.

Franquicia y capital: un ejemplo con números

Ejemplo (datos ficticios). Edificio de 24 viviendas con un coste final de ejecución material, honorarios incluidos, de 3.600.000 €.

Capital mínimo: 100 % = 3.600.000 €.
Franquicia máxima: 1 % del capital de cada unidad registral. Si la póliza asigna a una vivienda 150.000 €, su franquicia no puede pasar de 1.500 €.
Siniestro en esa vivienda: reparación estructural de 38.000 € y demolición y desescombro de 4.500 €. Si la póliza limita la demolición y el desescombro al 10 % de la reparación (3.800 €), se admiten 3.800 €. Indemnización: 38.000 + 3.800 − 1.500 = 40.300 €.

Cómo se reparte el capital por unidad registral, cómo se calcula el límite de demolición y desescombro y si la franquicia se fija en euros o en porcentaje lo dice la póliza.

Seguro decenal, vicios ocultos y seguro de hogar

En una vivienda nueva con defectos se cruzan varias vías:

Vía	Qué cubre	Plazo
Seguro decenal (art. 19.1.c LOE)	Daño estructural	Daño en 10 años; reclamación en 2
Responsabilidad de los agentes (art. 17 LOE)	Estructura (10 años), habitabilidad (3), acabados (1, constructor)	Acción en 2 años desde el daño
Saneamiento por vicios ocultos del vendedor (art. 1484 del Código Civil)	Defectos ocultos que hacen la cosa impropia para su uso o lo disminuyen	6 meses desde la entrega (art. 1490)
Seguro de hogar del comprador	Hechos accidentales garantizados; suele excluir defectos de construcción	Los de la póliza

El artículo 17.9 LOE deja a salvo las acciones contra el vendedor. Un informe pericial de vicios ocultos de una vivienda encargado por el comprador para reclamar es un peritaje de parte, no el de la aseguradora decenal (quién lo firma y qué incluye: informe pericial de arquitecto; perito de seguros y perito judicial). Si el daño está en un elemento común, reclama la comunidad: qué cubre el seguro de comunidad.

Errores frecuentes

Llamar «decenal» a cualquier defecto de una vivienda nueva. La garantía obligatoria es solo estructural.
Contar los diez años desde la escritura o la licencia de primera ocupación. Se cuentan desde la recepción sin reservas o desde la subsanación.
Valorar el daño consecuencial sin enlazarlo con el estructural. Sin esa explicación, las fisuras de tabiques parecen acabados fuera de plazo.
Afirmar que la ley exige OCT o que una nave tiene decenal obligatorio. El OCT lo piden las aseguradoras; la obligación legal es solo para vivienda.

¿Cómo lo resuelve PeriGes?

PeriGes es un programa de gestión para gabinetes periciales: no decide si un daño es estructural ni si está cubierto, pero reúne lo que el perito necesita para justificarlo:

Documentación de obra en carpetas del expediente, subida arrastrando, con descripciones y descarga en ZIP (documentos del expediente).
Reportaje fotográfico en PDF con las fotos marcadas, su descripción y la referencia del expediente en la cabecera (reportaje fotográfico).
Abogados y terceros del siniestro en una agenda, elegidos en cada expediente y con su correo a un clic (intervinientes del siniestro).
Informe integrado en Word y PDF con los datos, garantías, valoraciones e implicados del expediente (informe integrado).

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Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el seguro decenal?

Sí, en edificios cuyo destino principal es la vivienda y cuya licencia se pidió a partir del 6 de mayo de 2000. No lo es para el autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio mientras no la transmita antes de diez años, ni para naves, locales u oficinas.

¿Qué pasa si vendo mi casa autopromovida antes de diez años?

Salvo pacto en contrario, tienes que contratar el seguro por los años que falten. El comprador puede exonerarte expresamente si acreditas que has usado la vivienda.

¿El seguro decenal cubre las humedades?

La garantía obligatoria, no: las filtraciones afectan a la habitabilidad (tres años, sin seguro obligatorio). Algunas pólizas ofrecen como opcional la impermeabilización, con sus propios límites y plazos.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?

El daño tiene que producirse dentro de los diez años y la acción prescribe a los dos años desde que se produce. A la aseguradora hay que avisarle en siete días, salvo plazo mayor en la póliza.

Fuentes

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación: artículos 2 y 3 (redacción de la Ley 8/2013), 6, 7, 14 (redacción de la Ley 25/2009), 17, 18, 19 (apartado 1 en la redacción de la Ley 20/2015) y 20, disposición adicional segunda (redacción de la Ley 53/2002), disposición transitoria primera y análisis de referencias posteriores: BOE-A-1999-21567, texto consolidado consultado el 6 de noviembre de 2026.
Instrucción de 29 de septiembre de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (garantías del artículo 20.1 LOE): BOE-A-2026-20824, BOE de 7 de octubre de 2026.
Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, artículos 16, 23, 38 y 43: BOE-A-1980-22501, texto consolidado consultado el 6 de noviembre de 2026.
Código Civil, artículos 1484 y 1490: BOE-A-1889-4763, consultado el 6 de noviembre de 2026.
Generali España, Generali Garantía Decenal, documento de información sobre el producto de seguro (IPID G ARTE 00063, PDF creado el 3 de octubre de 2018): IPID_G_ARTE_00063.pdf, consultado el 6 de noviembre de 2026.
Asefa Seguros (Grupo SMABTP), ficha del seguro Decenal de Daños (PDF publicado en enero de 2026): ficha_seguro_decenal.pdf, consultado el 6 de noviembre de 2026.
Instrucción de 11 de septiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (acreditación de las garantías ante notario y registrador): BOE-A-2000-17045; su contenido se reproduce en la Instrucción de 2026.