Informe pericial de arquitecto: cuándo se necesita, quién lo firma y qué contiene

6 de noviembre de 202620 min de lectura

Un informe pericial de arquitecto es el dictamen en el que un técnico de la edificación (arquitecto, o arquitecto técnico o ingeniero de edificación, los antiguos aparejadores) describe los daños o defectos de un edificio, explica su causa y valora lo que cuesta repararlos. Se pide en siniestros del seguro de hogar, de comunidad o decenal, para reclamar defectos de construcción a los agentes de la obra (artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación) o vicios ocultos al vendedor (artículo 1484 del Código Civil), y como prueba en juicio. No hemos encontrado una norma estatal que reserve el peritaje de edificios a una sola de las dos profesiones: en juicio se exige el título oficial que corresponda a la materia del dictamen (artículo 340.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y la Ley 12/1986 reconoce al arquitecto técnico las peritaciones en su especialidad de ejecución de obras. No hay baremo oficial de precios y el visado no es obligatorio.

Esta guía es para arquitectos y arquitectos técnicos que hacen peritajes de edificación para aseguradoras, gabinetes y juzgados, y para quien los contrata. No es asesoramiento jurídico: qué acción ejercer lo decide el abogado. Normas consultadas en el BOE consolidado el 6 de noviembre de 2026.

¿Cuándo se necesita un informe pericial de arquitecto?

Lo que cambia de un encargo a otro es la pregunta que contesta el informe, y con ella el plazo que importa y quién lo lee.

Situación	Quién lo encarga	Qué tiene que contestar	Norma de referencia
Siniestro del seguro de hogar o de comunidad (agua, incendio, impacto, grietas)	La aseguradora, a través de un gabinete o de un perito	Causa, si encaja en una garantía de la póliza y valoración de los daños	Póliza y Ley de Contrato de Seguro
Discrepancia con la valoración de la compañía	El asegurado, con su propio perito	Lo mismo, en la peritación contradictoria	Artículo 38 LCS
Siniestro del seguro decenal	La aseguradora decenal	Si el daño es estructural, si está en plazo y cuánto cuesta	Artículo 19.1.c LOE
Defectos de construcción en un edificio de menos de diez años	El propietario o la comunidad	Qué defecto hay, de qué tipo (estructura, habitabilidad, acabados) y a qué agente de la obra se atribuye	Artículos 17 y 18 LOE
Vicios ocultos en una vivienda comprada	El comprador	Si el defecto existía antes de la venta, si estaba oculto y cuánto disminuye el uso o el precio	Artículos 1484 a 1490 del Código Civil

En el primer caso es una peritación de seguros: la lee un tramitador que paga o rehúsa según una póliza. En los demás acabará en manos de abogados y, si hay pleito, de un juez, que lo valorará «según las reglas de la sana crítica» (artículo 348 LEC). Tienen guía propia las grietas y el seguro de hogar, los daños por obras del vecino y el seguro decenal; aquí va lo común a todos como encargo para un técnico de la edificación.

Defectos de construcción: los tres plazos de la LOE

La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) hace responder a los agentes de la obra por los daños materiales que aparezcan en estos plazos, desde la recepción sin reservas o la subsanación de las reservas (artículo 17.1):

Diez años: daños por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Tres años: daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad: salubridad y estanqueidad, ruido, ahorro de energía y aislamiento, y otros aspectos funcionales (artículo 3.1.c).
Un año: el constructor responde de los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.

La acción prescribe a los dos años desde que se producen los daños (artículo 18.1). La responsabilidad es individualizada, pero es solidaria si no se puede individualizar la causa o el grado de intervención de cada agente (artículo 17.2 y 17.3), y no se responde del caso fortuito, la fuerza mayor o el acto de tercero o del perjudicado (artículo 17.8).

El informe tiene que contestar tres preguntas: en qué grupo encaja cada defecto (estructura, habitabilidad o acabado), cuándo apareció respecto al acta de recepción y qué fase de la obra lo explica (proyecto, dirección, ejecución, materiales, terreno o uso posterior). Sin la tercera, el abogado no sabe a quién demandar.

Vicios ocultos al comprar una vivienda

Si el comprador reclama al vendedor, y no a los agentes de la obra, la vía es el saneamiento por vicios ocultos, que la LOE deja a salvo (artículo 17.9). El vendedor responde de los defectos ocultos que hacen la cosa impropia para su uso o disminuyen tanto ese uso que, de conocerlos, el comprador no la habría comprado o habría pagado menos; no de los que están a la vista, ni de los que un comprador perito debía conocer fácilmente por su oficio (artículo 1484 del Código Civil). El comprador puede desistir del contrato o «rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos» (artículo 1486), y la acción se extingue a los seis meses desde la entrega (artículo 1490).

El informe tiene que demostrar que el defecto existía antes de la entrega, que no era visible y cuánto cuesta repararlo o cuánto reduce el valor. Cómo se cruza esta vía con el seguro decenal y el de hogar: seguro decenal, vicios ocultos y seguro de hogar.

¿Quién puede firmar un informe pericial de un edificio?

Lo que dicen las normas y el Supremo, sin ir más allá de su texto:

La LOE reparte proyectos y dirección de obra, no peritajes. Para edificios de uso residencial, administrativo, sanitario, religioso, docente y cultural (grupo a del artículo 2.1), el proyectista y el director de obra deben ser arquitectos (artículos 10.2.a y 12.3.a), y el director de la ejecución de la obra, arquitecto técnico (artículo 13.2.a). La LOE no dice quién puede peritar un edificio construido.
La Ley 12/1986 reconoce las peritaciones al arquitecto técnico. Atribuye a los ingenieros técnicos «la realización de mediciones, cálculos, valoraciones, tasaciones, peritaciones, estudios, informes» y trabajos análogos, y a los arquitectos técnicos todas esas atribuciones «en relación a su especialidad de ejecución de obras» (Ley 12/1986, artículo segundo, apartados 1 y 2). Las mismas atribuciones alcanzan a los antiguos aparejadores (apartado 4).
Los dos títulos incluyen el peritaje. El de arquitecto técnico debe capacitar para «realizar peritaciones, inspecciones, análisis de patología y otros análogos» (Orden ECI/3855/2007, anexo, apartado 3); el de arquitecto, para conocer «los sistemas constructivos convencionales y su patología» y «los métodos de medición, valoración y peritaje» (Orden EDU/2075/2010, anexo).
En juicio decide la adecuación del título a la materia. El perito debe tener «el título oficial que corresponda a la materia objeto del dictamen y a la naturaleza de este» y ser experto acreditado en ella (artículo 340.1 LEC, redacción de la Ley Orgánica 1/2025). La otra parte puede discutirlo y el juez lo valora.
Para inspecciones y certificados administrativos de viviendas, el Supremo admite a los dos. En la inspección técnica de edificios residenciales y en el certificado para la licencia de segunda ocupación de una vivienda, el Tribunal Supremo considera competentes a los arquitectos y arquitectos técnicos, y no a los ingenieros técnicos industriales, porque la competencia sigue a la de proyectar y dirigir ese edificio según su uso (STS 1464/2021, de 13 de diciembre, recurso 4486/2019, que cita las de 25 de noviembre y 9 de diciembre de 2015). No hemos encontrado una sentencia del Supremo que aplique ese criterio al perito de un pleito civil, donde rige el artículo 340.1 LEC.
En el seguro, la ley no exige un título concreto, salvo en la peritación contradictoria: ahí el perito debe conocer suficientemente la legislación del contrato de seguro y, si se trata de profesiones reguladas, tener la titulación de la materia sobre la que se dictamina (disposición adicional décima de la Ley 20/2015).

En la práctica, el reparto sigue esas atribuciones, aunque ninguna norma lo fije caso por caso:

Pregunta del encargo	Perfil que suele encajar	Por qué
Humedades, filtraciones, fisuras de tabiques, revestimientos, cubiertas, carpinterías	Arquitecto técnico o arquitecto	Ejecución de obra y patología constructiva, dentro de la especialidad de los dos
Daño estructural (cimentación, forjados, vigas) con una reparación que supone una variación esencial del conjunto del sistema estructural	Arquitecto, sobre todo si el informe define la reparación y el edificio es del grupo a	Esa intervención necesita proyecto (artículo 2.2.b LOE) y el artículo 10.2.a aplica a esas obras el mismo criterio que a la obra nueva: en el grupo a, arquitecto; al arquitecto técnico la Ley 12/1986 le reconoce los proyectos de intervenciones parciales que no alteren la configuración arquitectónica
Valoración del daño en un siniestro de hogar	Cualquiera de ellos, con formación en seguros	La ley no exige título fuera de la contradictoria; lo decide la compañía o el gabinete

Si va a juicio, quien firma tendrá que ratificar el informe, y elegir el título menos discutible para la pregunta ahorra el primer ataque de la otra parte. Quién firma cuando el encargo es de un gabinete: firma del informe pericial.

¿Qué contiene un informe pericial de arquitecto?

No hay modelo oficial. La referencia de estructura es la norma UNE 197001, que no es obligatoria, y hay un modelo de informe pericial de daños en vivienda explicado apartado por apartado. En edificación pesan sobre todo estos apartados:

Identificación y objeto. Quién encarga, quién firma (titulación y colegio), qué edificio y qué pregunta exacta se contesta. Un objeto vago («estado de la vivienda») da un informe que no contesta nada.
Antecedentes y documentación. Año de construcción, acta de recepción, proyecto, certificado final de obra, libro del edificio, reformas posteriores, informes previos, siniestros anteriores y, en un seguro, póliza y parte.
Edificio e inspección. Sistema estructural, cerramientos e instalaciones afectadas; fecha, asistentes, medios y limitaciones de la visita (lo que no se pudo ver o medir).
Daños, ensayos y causas. Cada daño localizado, medido y fotografiado; qué se ensayó y con qué resultado; las hipótesis y por qué se elige una.
Reparación, valoración y conclusiones. Qué hay que hacer y cuánto cuesta, y respuestas numeradas a las preguntas del objeto, con fotos, croquis y ensayos en anexos.

Si el informe va a juicio civil, el perito tiene que manifestar en él, bajo juramento o promesa de decir verdad, que actúa con la mayor objetividad posible y que conoce las sanciones penales si incumple su deber (artículo 335.2 LEC). Cómo escribir cada apartado: cómo redactar un informe pericial.

¿Y un informe pericial de arquitecto de ejemplo? Circulan muchos, pero cada encargo tiene su pregunta y copiar un índice ajeno deja apartados de relleno. Es mejor partir de la lista anterior.

¿Cómo se hace la inspección de un edificio?

El Código Técnico de la Edificación dedica a las estructuras existentes el Anejo D del Documento Básico SE (versión de 20 de diciembre de 2019). Advierte de que no es adecuado aplicar directamente las reglas de obra nueva a edificios construidos con reglas anteriores (D.1.2) y propone fases: evaluación preliminar con la documentación y una inspección preliminar; evaluación detallada, con inspección «incluida la cuantificación de posibles daños», y, si hace falta, evaluación avanzada (D.2.2). Si las características de los materiales no se pueden deducir de la información disponible, se determinan con ensayos no destructivos o destructivos (D.3.1.c). La lógica sirve para cualquier peritaje de edificación: no pedir ensayos sin una hipótesis que comprobar, ni concluir sin ellos si la hipótesis lo exige.

Antes de ir

Pedir la documentación (proyecto, acta de recepción, reformas, informes previos, póliza) y preguntar cuándo apareció el daño, si ha cambiado y si coincide con lluvias u obras.
Preparar el equipo: cámara, medidor láser, nivel, fisurómetro, higrómetro y, si se prevé, cámara termográfica o endoscopio.

En la visita

Recorrer de fuera adentro y de arriba abajo: cubierta, fachadas, zonas comunes, la vivienda afectada y las colindantes.
Fotografiar el contexto antes que el detalle, con escala en cada daño (fotografía pericial).
Medir los daños: longitud, abertura y dirección de cada fisura, superficie de cada mancha, lecturas de humedad, desplomes y flechas. Si una grieta puede estar viva, testigos y seguimiento (grietas en la pared).
Hacer catas cuando la hipótesis lo pide: levantar un solado para ver una bajante, abrir un falso techo, descubrir una armadura. Cada cata destruye algo: se pacta con el propietario (y con la compañía, en un seguro) y se fotografía antes y después.
Encargar ensayos si la conclusión depende de ellos: extracción de probetas testigo de hormigón, índice de rebote con esclerómetro (UNE-EN 12504-2), análisis de sales, pruebas de estanqueidad o de presión en instalaciones. El resultado lo firma el laboratorio; el perito lo interpreta.
Anotar lo que no se ha podido ver y por qué.

Ayudan una hoja de visita y, en daños por agua, el método de cómo peritar daños por agua.

¿Cómo se expresa la causa en el informe?

Es lo que más se discute. «Las fisuras se deben a un defecto constructivo» no sirve: no dice qué defecto, de qué fase ni cómo se ha llegado a ello. Lo que funciona:

Plantear todas las hipótesis razonables (asiento diferencial, dilatación térmica, flecha de forjado, filtración, corrosión de armaduras, obra cercana, sobrecarga de uso) y decir por qué se descarta cada una.
Apoyar la elegida en hechos medidos: patrón y evolución de las fisuras, lecturas de humedad, catas, ensayos.
Graduar la certeza: «queda acreditado», «es la causa más probable» o «es compatible con» no significan lo mismo. El nexo causal entre el defecto y el daño tiene que quedar explicado, no supuesto.
Atribuir la causa a una fase de la obra si el encargo es de defectos de construcción: un error de proyecto, de dirección, de ejecución o de material apunta a agentes distintos (artículo 17 LOE). Si no se puede individualizar, se dice.
Separar la causa de la cobertura, en un seguro: la cobertura se razona aparte, citando la cláusula.

¿Cómo se valora la reparación?

La valoración convierte la reparación en un presupuesto de unidades de obra, mediciones y precios. Para que aguante una revisión:

Medir sobre el daño real, no sobre la estancia entera, salvo que la reparación lo exija (pintar el paño completo para que no se note el parche), y diciendo por qué.
Usar precios con fuente: una base de precios con su edición y su ámbito, o presupuestos de empresas.
Incluir lo que la reparación necesita: medios auxiliares, protecciones, desescombro y, si hacen falta, licencia y técnico.
Separar lo que paga cada uno: la reparación del origen y la del daño, lo común y lo privativo, lo que es mantenimiento y lo que es siniestro.
En un seguro, manda la póliza (valor de reposición o real, límites, franquicia, regla proporcional). En una reclamación por defectos o vicios ocultos se valora lo que cuesta dejar el elemento como debía estar.

Ejemplo inventado. Filtración desde la cubierta comunitaria que mancha el techo del dormitorio de un ático. Precios unitarios ficticios, sin IVA:

Partida	Medición	Precio unitario	Importe
Reparación de la impermeabilización de la cubierta en la zona afectada	18 m²	62,00 €/m²	1.116,00 €
Picado y enlucido del techo dañado	14 m²	24,00 €/m²	336,00 €
Pintura de techo y paredes del dormitorio	46 m²	7,50 €/m²	345,00 €
Medios auxiliares y protecciones	1 ud	180,00 €	180,00 €
Total			1.977,00 €

La primera partida es el origen, en un elemento común (1.116,00 €). Las otras tres son el daño en la vivienda: 336,00 + 345,00 + 180,00 = 861,00 €; si los medios auxiliares sirven a las dos reparaciones, el informe dice cómo se reparten. Quién paga cada parte depende de las pólizas: qué cubre el seguro de comunidad.

¿Cuánto cuesta un informe pericial de arquitecto?

No hay un precio oficial. Los colegios profesionales no pueden establecer «baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales» (artículo 14 de la Ley 2/1974, de Colegios Profesionales), con la única excepción de criterios orientativos a efectos de la tasación de costas y la jura de cuentas de los abogados (disposición adicional cuarta). Las tablas de precios que circulan no son oficiales.

En un siniestro, al perito lo nombra y lo paga la compañía. Si encarga el informe un particular o una comunidad, el precio se pacta y depende de:

Factor	Por qué cambia el precio
Tamaño y tipo del edificio	No es lo mismo un piso que una comunidad de 40 viviendas o una nave
Número y tipo de daños	Una mancha de humedad frente a fisuras en varias plantas
Visitas y seguimiento	Un seguimiento de grietas con testigos exige volver durante meses
Catas y ensayos	Laboratorio, empresa de catas o medios de acceso se suelen presupuestar aparte
Destino del informe	Si va a juicio, hay que sumar la preparación de la ratificación y la asistencia a la vista

Conviene un presupuesto escrito con lo que incluye. Cómo entran los honorarios del perito en las costas de un juicio: honorarios del perito judicial.

¿Hay que visar el informe en el colegio?

No, salvo que lo pida el cliente. Los colegios de profesiones técnicas visan los trabajos solo a petición expresa del cliente o cuando un real decreto lo hace obligatorio, y no pueden imponer el visado por su cuenta (artículo 13.1 de la Ley 2/1974). Los visados obligatorios del Real Decreto 1000/2010 son, entre otros, el proyecto de ejecución y el certificado final de obra de edificación; no los informes periciales. Si se visa, el colegio comprueba identidad, habilitación y corrección formal, no el contenido técnico (artículo 13.2).

Perito arquitecto de seguros, de parte o judicial

El mismo técnico puede tener los tres papeles, pero no en el mismo asunto:

Perito de seguros: lo nombra la compañía para un siniestro.
Perito de parte: lo contrata el asegurado, el comprador o la comunidad para reclamar. Si hay pleito, el demandante lo aporta con la demanda, salvo que justifique que no podía esperar a tenerlo (artículo 336.3 LEC). Más en aportar un informe pericial en juicio.
Perito judicial: lo designa el juzgado, normalmente de las listas que mandan los colegios. Cómo se entra en ellas: cómo ser perito judicial.

Diferencias de independencia y cobro: perito de seguros y perito judicial; deber de objetividad: código deontológico del perito.

Errores frecuentes

Un objeto vago. Si el informe no dice qué pregunta contesta, sus conclusiones no se pueden contrastar.
Concluir sin descartar. Es lo primero que ataca un contraperitaje.
Ensayos sin hipótesis, o hipótesis sin ensayos. Lo primero encarece; lo segundo deja la causa como opinión.
Mezclar origen y daño, o lo común y lo privativo, en la valoración.
Ignorar las fechas. Recepción, entrega y aparición del daño deciden si se está en plazo.
Firmar fuera de la propia especialidad: si hay que recalcular una estructura o dictaminar una instalación, mejor un informe conjunto.

¿Cómo lo resuelve PeriGes?

PeriGes no diagnostica patologías, no calcula estructuras ni decide la causa de un daño. Es un programa de gestión de expedientes para gabinetes periciales, y lo que hace en un peritaje de edificación es tener ordenado lo que el técnico toma y concluye:

Documentación y fotos en carpetas del expediente: proyecto, actas, ensayos y fotos de cada visita, subidos arrastrando, con descripciones y descarga en ZIP (fotos y documentos del expediente).
Fotos desde la visita: con la app para peritos, las fotos de la galería del móvil entran directamente en el expediente.
Reportaje fotográfico con las fotos marcadas y la descripción de cada una (reportaje fotográfico).
Valoración por garantías cuando el encargo es de una aseguradora, que pasa al informe con los datos del expediente (valoración de daños e informe pericial automático).

Preguntas frecuentes

¿Quién puede hacer un informe pericial de una vivienda?

Un técnico con título adecuado a la materia: habitualmente un arquitecto técnico o un arquitecto, y un ingeniero si la pregunta es de una instalación (artículo 340.1 LEC y Ley 12/1986).

¿Un aparejador puede firmar un informe pericial?

Sí. El arquitecto técnico (y el antiguo aparejador que accedió a la especialidad) tiene atribuidas por ley las peritaciones e informes en su especialidad de ejecución de obras (artículo segundo de la Ley 12/1986). Otra cosa es el proyecto de reparación: si la obra supone una variación esencial del conjunto del sistema estructural de un edificio de viviendas, necesita proyecto y lo redacta un arquitecto (artículos 2.2.b y 10.2.a LOE).

¿Cuánto cobra un arquitecto por un informe pericial?

No hay tarifa oficial: los colegios no pueden publicar baremos de honorarios (artículo 14 de la Ley 2/1974). Depende del edificio, los daños, las visitas, los ensayos y si el informe va a juicio.

Fuentes

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, artículos 2, 3, 10, 12, 13, 17 y 18: BOE-A-1999-21567, texto consolidado, consultado el 6 de noviembre de 2026.
Ley 12/1986, de 1 de abril, sobre regulación de las atribuciones profesionales de los Arquitectos e Ingenieros técnicos, artículos primero y segundo: BOE-A-1986-8176, texto consolidado, consultado el 6 de noviembre de 2026.
Orden ECI/3855/2007, de 27 de diciembre, requisitos de los títulos que habilitan para la profesión de Arquitecto Técnico, anexo, apartado 3: BOE-A-2007-22447, consultada el 6 de noviembre de 2026.
Orden EDU/2075/2010, de 29 de julio, requisitos de los títulos que habilitan para la profesión de Arquitecto, anexo: BOE-A-2010-12269, consultada el 6 de noviembre de 2026.
Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil, artículos 1484, 1486 y 1490: BOE-A-1889-4763, texto consolidado, consultado el 6 de noviembre de 2026 (artículo 1484 en la redacción de la Ley 17/2021).
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, artículos 335, 336, 340 y 348: BOE-A-2000-323, texto consolidado, consultado el 6 de noviembre de 2026 (artículo 340.1 en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025).
Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, disposición adicional décima: BOE-A-2015-7897, consultada el 6 de noviembre de 2026.
Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, artículo 38: BOE-A-1980-22501, texto consolidado, consultado el 6 de noviembre de 2026.
Ley 2/1974, de 13 de febrero, sobre Colegios Profesionales, artículos 13 y 14 y disposición adicional cuarta: BOE-A-1974-289, texto consolidado, consultado el 6 de noviembre de 2026.
Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio, artículo 2: BOE-A-2010-12618, consultado el 6 de noviembre de 2026.
Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 3.ª, Sentencia 1464/2021, de 13 de diciembre, recurso de casación 4486/2019 (ECLI:ES:TS:2021:4630), sobre profesionales competentes para el certificado de segunda ocupación de viviendas: copia publicada por el COGITI, consultada el 6 de noviembre de 2026.
Código Técnico de la Edificación, Documento Básico SE Seguridad estructural (versión de 20 de diciembre de 2019), Anejo D «Evaluación estructural de edificios existentes»: codigotecnico.org, consultado el 6 de noviembre de 2026.
UNE-EN 12504-2:2022, Ensayos de hormigón en estructuras. Parte 2: Ensayos no destructivos. Determinación del índice de rebote (ficha del catálogo): shop.standards.ie, consultado el 6 de noviembre de 2026.